מה עושים כאשר הקבלן מסרב לתקן ליקויי בנייה

עו"ד בשמת רוה פרינץ – מגשרת בסכסוכים עסקיים ומשפחתיים, מרצה ומאמנת ליישוב סכסוכים

רכישת דירה חדשה מקבלן היא עבור רבים אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייהם.

כאשר לאחר קבלת הדירה מתגלים ליקויי בנייה, הציפייה הטבעית היא שהקבלן יבדוק את הטענות ויטפל בליקויים במידת הצורך. במקרים רבים אכן כך מתרחש.

עם זאת, ישנם מצבים שבהם מתגלה מחלוקת בין הצדדים: רוכשי הדירה סבורים כי מדובר בליקוי בנייה, בעוד שהקבלן טוען כי מדובר בפגם שאינו באחריותו,

או כי מדובר בעניין אסתטי בלבד שאינו מחייב תיקון.

במצבים כאלה חשוב להבין כי מחלוקות מסוג זה אינן נדירות בפרויקטים של בנייה. לעיתים מדובר בהבדלי פרשנות של המפרט הטכני,

ולעיתים בהערכה מקצועית שונה של אנשי מקצוע לגבי מקור הליקוי.

המסגרת המשפטית

הדין בישראל מסדיר את האחריות לליקויי בנייה במסגרת חוק המכר (דירות) חוק המכר (דירות), התשל״ג–1973.

החוק קובע בין היתר תקופות אחריות שונות לליקויים המתגלים בדירה לאחר מסירתה.

במהלך תקופת הבדק קיימת אחריות רחבה לליקויים שונים, כאשר משך התקופה משתנה בהתאם לסוג הליקוי.

לאחר מכן מתחילה תקופת האחריות, שבה עשויה עדיין להיות אחריות לליקויים הנובעים מפגם בתכנון או בביצוע.

לצד זאת, הפסיקה מדגישה כי בדרך כלל יש לאפשר לקבלן הזדמנות סבירה לבדוק את הליקוי ולבחון אפשרות לתיקונו.

מדוע נוצרת מחלוקת

כאשר הקבלן מסרב לתקן ליקוי, הדבר אינו תמיד נובע מחוסר רצון לטפל בבעיה.

לעיתים קיימת מחלוקת מהותית לגבי מקור הליקוי או לגבי השאלה האם מדובר בליקוי המחייב תיקון.

לדוגמה, הקבלן עשוי לטעון כי מדובר בבלאי טבעי או בשימוש שאינו תואם את הוראות התחזוקה, בעוד שרוכשי הדירה סבורים כי מדובר בפגם בבנייה.

לעיתים גם חוות דעת מקצועיות שונות מובילות למסקנות שונות לגבי מקור הבעיה.

בדיקה מקצועית של הליקוי

כאשר מתעוררת מחלוקת לגבי ליקוי בנייה, אחת הדרכים להבין את המצב היא באמצעות בדיקה מקצועית.

מהנדס בניין או מומחה בתחום הבנייה יכול לבדוק את הדירה ולבחון את מקור הליקוי.

בדיקה כזו עשויה לסייע להבהיר אם מדובר בליקוי בביצוע, בליקוי תכנוני או בגורם אחר.

לעיתים חוות דעת מקצועית מאפשרת לצדדים להגיע להבנה משותפת לגבי הבעיה והדרך לטפל בה.

בחינת דרכי פתרון

כאשר קיימת מחלוקת בין הצדדים, ניתן לבחון מספר דרכים לפתרון:

פנייה נוספת לקבלן לצורך בירור או בדיקה נוספת
בדיקה מקצועית על ידי מומחה
ניהול משא ומתן בין הצדדים
פנייה להליך גישור
ובמקרים מסוימים פנייה לבית המשפט

בחירת הדרך המתאימה תלויה בנסיבות המקרה, במורכבות הליקוי ובנכונות הצדדים להגיע להבנה.

גישור כדרך ליישוב המחלוקת

גישור הוא הליך שבו צד שלישי ניטרלי מסייע לצדדים לבחון את המחלוקת ולנסות להגיע לפתרון מוסכם.

בסכסוכי בנייה, הליך הגישור מאפשר לצדדים לבחון את הסוגיות המקצועיות והמשפטיות בצורה עניינית.

לעיתים ניתן להגיע להסכמות לגבי אופן תיקון הליקוי, לוחות זמנים לביצוע העבודה או פתרון אחר המתאים לנסיבות.

יתרון נוסף של הגישור הוא האפשרות לנהל שיח מקצועי וממוקד, המאפשר לצדדים להבין טוב יותר את נקודת המבט של כל אחד מהם.

שאלות נפוצות

האם הקבלן חייב לתקן כל ליקוי בדירה?

לא בהכרח. האחריות לליקוי תלויה בנסיבות המקרה, בסוג הליקוי ובתקופת האחריות החלה עליו.

לעיתים מתעוררת מחלוקת לגבי השאלה האם מדובר בליקוי המצוי באחריות הקבלן.

האם חובה לתת לקבלן הזדמנות לתקן?

במקרים רבים מקובל לאפשר לקבלן לבדוק את הליקוי ולבחון אפשרות לתיקונו. מתן הזדמנות לתיקון עשוי לסייע בפתרון המחלוקת בשלב מוקדם.

האם כל מחלוקת בנושא ליקויי בנייה חייבת להגיע לבית המשפט?

לא. במקרים מסוימים ניתן להגיע לפתרון באמצעות משא ומתן או באמצעות הליך גישור.

האם גישור מתאים גם למחלוקות מורכבות?

כן. בסכסוכי בנייה מורכבים ניתן במסגרת הגישור לבחון את הסוגיות המקצועיות, לעיתים גם באמצעות מומחים מוסכמים, ולנסות להגיע לפתרון המקובל על הצדדים.

האם ניתן לפנות לבית המשפט אם הגישור אינו מצליח?

כן. הליך הגישור מבוסס על הסכמה, ואם לא מושגת הסכמה ניתן לפנות לערכאות משפטיות.

לסיכום

כאשר מתגלה מחלוקת לגבי ליקויי בנייה, חשוב לבחון את המצב בצורה מקצועית ולבדוק את דרכי הפתרון האפשריות.

לעיתים ניתן להגיע לפתרון באמצעות בירור מקצועי או פנייה ישירה בין הצדדים, ובמקרים אחרים ניתן לשקול הליך גישור כדרך לבחינת פתרון מוסכם.

כעורכת דין ומגשרת עסקית ומשפחתית, אני מלווה צדדים בסכסוכים במגוון תחומים ומסייעת להם לבחון פתרונות מוסכמים במסגרת הליך גישור.

ניסיוני המקצועי כולל עבודה בתחום סכסוכי הבנייה, ניסיון המאפשר היכרות עם המורכבות המקצועית והמשפטית של מחלוקות מסוג זה.

הגישורים מתקיימים בפגישות פרונטליות במשרדי בבני ברק ובעין ורד וכן באמצעות היוועדות חזותית, בהתאם לצורכי הצדדים.

להרחבה בנושא דרכי פעולה כאשר מתגלה ליקוי בנייה, ניתן לקרוא גם מאמרים נוספים בנושא המפורסמים באתר.

*המידע במאמר זה מובא לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ואין בו כדי להחליף ייעוץ משפטי המותאם לנסיבותיו של כל מקרה.